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中海宏洋现困局 整合大浪下中海系人事变阵

继原高管颜建国入职龙湖掀起市场热浪后,近些天,中海旗下另一上市平台中海宏洋再现人事调整。

根据公告,中海宏洋原执行董事、行政总裁陈斌因工作变动辞任前述职务。同时委任中海地产发展助理总裁张贵清为执行董事、行政总裁及授权代表。

资料显示,张贵清于1995年加入中国海外集团旗下附属公司任职工程师,其后,于中国海外集团及中国海外发展不同业务部门如发展管理部及营销策划中心工作,及曾出任苏州、深圳地区公司总经理。其于2011年起出任为中国海外发展助理总裁。

调整后,中国宏洋公布董事局成员名单为:名誉主席孔庆平;非执行董事郝建民先生(主席)、翁国基先生(副主席);执行董事张贵清先生(行政总裁)、向翃先生(副总裁)、王万钧先生(财务总监)、杨海松先生;独立非执行董事为钟瑞明博士、林健锋先生、卢耀桢先生。

中海宏洋困局

就上述人事调动原因,有分析认为,或与中海系整合后中海宏洋管理层发展空间受限有关。

资料显示,中海宏洋的前身是蚬壳电器工业(集团)有限公司。2010年3月,中海地产完成蚬壳超过50%股权的收购,同年6月,蚬壳电器正式更名为“中国海外宏洋”。

收购完成后,中海系涉及地产业务平台包括中海地产及中海地产旗下的中海宏洋、中建国际;另外还有中海托管的母公司中国建筑集团旗下的中建地产,以及其他地产业务。

2014年年初,中海地产正式托管中建地产。按照当时中建集团方面宣布的整合思路,为避免同业竞争及应对日趋白热化的市场竞争,将只保留中海地产,并将所有地产业务整合到一个平台。

从区域和业务划分,中海地产主攻一二线的中高端住宅,中海宏洋与中建地产双方均主营三四线城市,而中建国际的业务主要是基建及部分内地的保障房项目。

有了明确分工后,虽使得各自定位更加清晰,但对于中海宏洋而言,受三四线城市整体需求和购买力薄弱影响,其销售水平及毛利难以得到提升。

巴克莱在最新的报告中提及,受布局影响,未来中海宏洋的销售及毛利率短期内仍将维持较低水平。并表示,预期中海宏洋2013至2016年合约销售复合增长9.6%,平均毛利率为28%。

报告还提及,目前中海宏洋市值只有12.5亿美元,难以吸引包括大型机构投资者在内的投资者的购买兴趣,因而只有在其估值出现较大折让后才合适。

在销售方面,中海宏洋对中海系的业绩贡献也颇为有限。数据显示,今年前11月,中海系列公司的合约物业销售约为1340.38亿港元,但前11月中海宏洋的累计合约销售额仅为170.47亿港元。

另外,相关券商早前预测,为使得中海宏洋的管理水平和财务状况发挥到最高水平,中海地产或将其进行私有化。

因此若最终上述预测实施,则更加限制了中海宏洋原来班底的发挥。

中海系整合大浪

事实上,不仅中海宏洋人事有变,近一段时间整个中海系的人事都在整合震动之中。

于2013年中期业绩会上,中海宣布其控股股东中建集团,拟将中国建筑房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海。

彼时,市场普遍认为,如果这部分超过500亿元的资产注入,中海将即刻超越万科坐上房企老大的位置。

中海系的整合最终以托管的方式起步。今年1月28日,中海地产发布公告称,其与母公司就注资事项进行磋商,并已订立委托管理协议作为过渡安排。

根据协议,中建股份同意委托中海地产就其业务运营及行政向托管公司提供管理服务,包括以中海地产拥有的现有品牌及知识产权开发托管公司的房地产项目等,至2016年12月31日止,为期三年。委托公司包括中建股份于中国成立的24家附属公司,主要从事房地产开发及物业管理业务,主要位于北京、上海、天津、西安、成都、长沙、乌鲁木齐及潍坊等地。

然而,从进行托管至今近一年的时间,中海系构建“航空母舰”超越万科的预言非但没有实现,反而在销售业绩上失去了以往二、三名的宝座。

据相关数据显示,今年前10月,绿地、万达同比增长超过30%,万科、恒大、碧桂园同比增长也都超过15%,保利同比增长略低,唯独中海同比下滑了两个百分点。

数据显示,截止前11月,中海系列公司的合约物业销售约为1340.38亿港元,即约1059亿人民币。即使加上中建地产,按照中国建筑最新公布的数字,其前11个月的销售也不过1201亿元,同比减少8.1%。


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